Diversificar os investimentos sempre foi um conselho dos melhores consultores financeiros, objetivando minimizar os riscos de seu capital. Da mesma forma, nos últimos anos, novas alternativas de investimento surgiram, trazendo dúvidas para quem não havia trabalhado com as novas hipóteses, especialmente sobre a segurança, retorno do investimento, prazo de recuperação do capital, etc.
Com a aproximação da Copa do Mundo do Brasil e o crescimento (e reconhecimento internacional) da economia brasileira, houve um grande aumento da oferta de hotéis nas principais capitais brasileiras. Quem normalmente opta por investimentos de baixo risco ou nunca investiu em hotéis, acaba por se preocupar com o retorno, eventual lucro gerado, com a falta de conhecimento sobre ocupação, bandeira do hotel e muitas vezes se sente inseguro de adquirir uma unidade. A possibilidade de comprar um quarto ou uma unidade específica é o que é chamado Condo-Hotel, na qual um empreendimento é criado, gerido e administrado por um grupo, exatamente para ser vendido a investidores ou pessoas que procuram rendimentos. Esse modelo, que é estritamente objetivada aos investidores, as decisões normalmente são tomadas com experiência anterior, visando maiores benefícios aos proprietários, mantendo a qualidade e padrão do hotel e por meio de um representante dos investidores. À gestão cabe o desempenho da unidade, aprovação de contas, orçamentos, contabilidade, informações aos investidores e coordenação das atividades. A comodidade faz parte dos condo-hotéis de grandes bandeiras.
Ao analisar a oferta, muitos partem da pesquisa dos lucros de anos anteriores como referência para estimar lucros futuros, mas e se não há hotel daquela bandeira em sua cidade? Como saber se ele vingará? E se não há registros daquela marca para pesquisas?
E mais, como explicar quando um hotel simples gera mais receita que um hotel luxuoso ou mais famoso? Ou como dois hotéis da mesma bandeira em uma cidade geram lucros tão diversos? E com a quantidade de hotéis sendo construídos, como saber se não haverá excesso de oferta de quartos e baixa ocupação logo no seu hotel?
O que muitas vezes não é analisado, é que hotéis luxuosos têm muito mais despesas fixas e operacionais que os menos luxuosos, que focam na simplicidade e potencialização do lucro, sem comprometer a qualidade do serviço. O importante é a gestão administrativa visar sempre manter o empreendimento competitivo.
Grandes investidores costumam contratar consultorias especializadas para avaliar os riscos e possibilidades de retorno, enquanto os pequenos acabam por se limitar à informações fornecidas pelas próprias incorporadoras ou construtoras do hotel, a comparar o preço por metro quadrado do hotel com o de um apartamento ou imóvel comercial, informações da internet ou bandeiras mais famosas ou luxuosas.
Segundo os melhores consultores, um excelente ponto de partida é analisar quem elaborou a consultoria de viabilidade presente na propaganda. Se ela for uma das melhores empresas de consultoria especializada (como a Co-Hotel, por exemplo), a credibilidade já aumenta e as informações constantes no prospecto devem ser bem próximas da realidade. Outro ponto importante é avaliar a rentabilidade do projeto em relação a outros investimentos de risco controlado como, por exemplo, títulos emitidos pelo Tesouro Nacional e fundos de renda fixa, que normalmente geram entre 7 e 10,75% de rendimento ao ano.
Outra dúvida comum é se a receita que o investidor receberá será de acordo com a ocupação da SUA unidade (o quarto específico que você comprou) ou se todo o lucro será rateado entre todos os quartos, independente de qual foi ocupado. Em todas as grandes redes hoteleiras, o lucro é rateado de acordo com a metragem e tipo de seu investimento, entre todos os proprietários, independente se a unidade referente ao seu contrato foi ocupada ou não. Portanto, se existem quartos com metragens diferentes, obviamente custaram valores diferentes ao investidor e isso gera recebimentos proporcionais, mas totalmente desvinculados à unidade que gerou aquela receita.
Muitos restam em dúvida sobre investir em Fundos de Investimentos Imobiliários ou em flats ou condo-hotéis. Primeiro, parte-se da comparação da rentabilidade e, posteriormente, sobre a possibilidade de venda da sua unidade. Assim, muitas vezes quem investe em unidades de hotéis pode lucrar muito mais, já que pode ademais de receber os rendimentos daquele ano, vender sua unidade após a valorização e multiplicar seus ganhos. No entanto, é cediço que os hotéis não seguem necessariamente a mesma valorização de imóveis residenciais ou comerciais e, portanto, não podem ser diretamente comparados.
Aqui vão algumas dicas: verifique no contrato, se a responsabilidade pelo aporte de capital de giro é do investidor ou da bandeira do hotel. Verifique, também, se a previsão dos lucros já está levando em consideração os impostos e também sobre a gestão hoteleira. Verifique também se essa gestão já prevê um fundo para manter o hotel sempre com a mesma qualidade e adequado ao seu público alvo de clientes, evitando-se assim, nova chamada de capital dos sócios, assembléias extraordinárias e novos gastos ou comprometimento dos lucros.
Um ponto importante a se estudar também é a localização e a cidade do hotel. Hotéis perto de aeroportos em cidades com uma quantidade limitada de voos não seria uma boa hipótese, quando o mesmo investimento em cidades com grande circulação de pessoas já seria mais interessante. Cidades de turismo de férias, como Rio de Janeiro, Fortaleza e Natal têm grande ocupação durante os finais de semana, quando cidades com turismo de negócios/eventos (Belo Horizonte, São Paulo, Curitiba) têm maiores ocupações nos dias úteis. Dessa forma, no caso de Belo Horizonte, por exemplo, que carece de 5.000 quartos em média, bons investimentos seriam hotéis nas regiões comerciais (savassi, lourdes, centro) e nas regiões de grande feiras (Minascentro, Expominas, Parque de Exposições da Gameleira). Escolha hotéis que possuam Incorporadoras e Construtoras de tradição, com 15 ou mais anos de existência e não se atenha somente às grandes bandeiras. Analise cada proposta, veja a empresa que forneceu a consultoria, verifique a localização do hotel e seu propósito e acompanhe o desenvolvimento da obra. Cuidar de seu investimento é sempre uma prioridade para quem quer ter uma aposentadoria tranquila, segura e sem preocupações financeiras ou sustos.
Copyright
Escrito por B.G.W. Côrtes - Proibida a reprodução total ou parcial sem autorização do autor ou citação da fonte.
